老旧小区改造建筑工程施工难点与质量安全管理研究

姜中尚

身份证：230524196909290619

摘要：在城市更新战略持续推进的背景下，老旧小区改造成为完善城市功能、改善人居环境、提升城市品质的核心民生工程。相较于新建建筑工程，老旧小区改造属于典型的“在役既有建筑修缮改造工程”，存在施工场地受限、原有结构老化、管线错综复杂、居民持续驻场、交叉施工密集等突出特点，施工工况复杂、干扰因素多、质量安全隐患隐蔽性强。本文结合老旧小区建筑改造工程现场施工实际，系统梳理现阶段老旧小区改造的核心施工难点，深入剖析工程施工质量通病与安全管理短板，针对性提出适配老旧小区改造场景的质量管控策略与安全管理体系，构建全过程、精细化、可落地的施工管理模式。

关键词：老旧小区改造；建筑工程；施工难点；质量控制；安全管理；城市更新

一、引言

随着我国城镇化建设从大规模增量建设转向存量提质改造阶段，老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分，有效解决了老旧住宅设施老化、功能缺失、环境脏乱、安全隐患突出等民生问题，是提升居民居住体验、完善城市基础设施、盘活存量建筑资源的重要民生工程。我国多数城市老旧小区建成年限久，多为20世纪八90年代建设，建筑结构、给排水、电气、屋面防水、外墙围护等设施长期服役老化，普遍存在墙体开裂、屋面渗漏、管线锈蚀、消防缺失等问题，不仅影响居民日常生活，还存在极大的建筑安全与消防安全隐患。

二、老旧小区改造建筑工程核心施工难点

2.1 施工场地受限，施工组织难度大

老旧小区建设年代久远，整体规划布局紧凑，楼栋间距狭小、道路狭窄、公共空间不足，无专用施工场地与物料堆放区域，大型机械设备无法进场作业，仅能依靠小型机具与人工施工，施工效率偏低。同时施工区域与居民生活区域高度重叠，人行通道、活动场地、停车区域与施工区域相互交叉，物料转运、脚手架搭设、外墙施工、屋面作业等工序极易受到居民通行、日常活动干扰。为保障居民基本生活，施工无法大面积封闭、无法全时段连续作业，施工工序碎片化、作业时段受限，导致工序衔接不畅、施工周期拉长，大幅提升施工组织与现场管理难度。

2.2 原有建筑结构老化，隐蔽风险突出

老旧小区建筑多为砖混、砖木及早期框架结构，长期受风化、雨水侵蚀、荷载疲劳、不均匀沉降影响，建筑墙体、梁柱、楼板等主体结构存在不同程度的开裂、酥松、风化破损，结构整体性与稳定性较差。多数老旧小区原始施工图纸、管线布置资料缺失或与现状不符，地下给排水、燃气、强弱电管线错综复杂、走向不明，隐蔽性极强。施工拆除、开槽、钻孔、开挖作业过程中，极易误碰原有管线、损伤承重结构，引发墙体开裂、管线破损、漏水漏电、燃气泄漏等突发问题，隐蔽工程风险预判难度大、突发性强。

三、老旧小区改造工程质量安全现存问题分析

3.1 工程质量通病频发，精细化管控缺失

当前老旧小区改造工程质量问题集中体现在细部施工不规范、工序管控不到位、材料适配性差等方面。外墙改造存在基层清理不彻底、保温层粘贴空鼓、面层开裂、涂料脱落等问题；屋面防水存在基层含水率超标、卷材搭接长度不足、细部收口不严密，后期屋面、窗边渗水频发；水电改造存在管线排布混乱、套管缺失、接线不规范、打压试验不到位等质量缺陷。部分施工单位为压缩工期、降低成本，存在简化施工工序、缩减养护时间、选用低适配材料等违规行为，加之现场质量巡查频次不足、细部验收不严，导致改造工程质量参差不齐，无法达到长效使用标准。

3.2 施工现场安全隐患密集，防控体系不完善

老旧小区改造施工现场安全风险点多面广，高空作业、动火作业、临时用电、拆除作业、有限空间作业集中，安全管控难度极大。一是外墙、屋面高空作业频繁，脚手架搭设空间受限、防护搭设不规范，高空坠落、物体打击风险突出；二是现场临时用电线路杂乱，居民私拉乱接现象普遍，施工用电与居民用电交叉，极易引发触电、火灾事故；三是拆除作业多为人工拆除，粗暴敲击拆除易扰动原有承重结构，引发结构变形、局部坍塌风险；四是施工现场围挡不封闭、临边防护缺失，居民尤其是儿童误入施工区域，安全防护漏洞突出。同时多数施工单位安全管理制度流于形式，岗前安全教育、风险交底、日常隐患排查落实不到位，安全防控体系无法适配老旧小区复杂施工场景。

四、老旧小区改造工程质量安全精细化管理对策

4.1 优化施工组织方案，适配老旧小区施工场景

施工前期结合老旧小区场地现状、建筑结构、管线分布、居民居住情况开展全方位现场勘察，梳理施工重难点与风险点，摒弃通用化施工方案，编制专项适配的施工组织设计与专项施工方案。针对场地狭小问题，合理规划物料堆放区、施工操作区、居民通行区，采用分区、分段、分时施工模式，错峰开展高噪音、高粉尘作业，减少对居民生活的干扰。针对大型机械无法进场问题，优化施工工艺，采用小型便携机具、人工精细化作业方式，保障施工有序推进。提前摸排地下管线、隐蔽结构，绘制现场简易管线分布图，明确施工禁挖、禁动区域，从源头规避结构损伤、管线破损风险。

4.2 构建全过程质量管控体系，杜绝质量通病

建立“事前预防、事中严控、事后闭环”的全流程质量管控机制。事前严格落实原材料质量管控，外墙保温材料、防水材料、门窗型材、水电管材等所有进场材料必须核验资质、抽样检测，杜绝不合格材料进场，结合老旧建筑工况选用适配性材料，提升工程适配性与耐久性。严格开展技术交底，针对细部节点、隐蔽工程、交叉工序开展专项交底，统一施工工艺与质量标准。

施工过程严格执行工序三检制，重点把控外墙基层处理、保温粘贴、防水铺设、管线接驳、门窗安装等关键工序质量，对穿墙管口、屋面阴阳角、窗台收口等薄弱部位强化精细化施工。隐蔽工程施工完成后必须专项验收、影像留存，合格后方可进入下一道工序。施工完成后针对性开展蓄水试验、淋水试验、电气打压试验，全面排查渗水、漏电等质量隐患，建立质量问题台账，限时整改闭环，杜绝各类质量通病。

五、结论

老旧小区改造工程作为城市更新的核心民生工程，施工场景特殊、工况复杂、难点突出，相较于新建建筑工程，存在场地受限、结构老化、隐蔽风险多、交叉施工密集、居民干扰大等多重施工难题，质量安全管控难度极高。现阶段老旧小区改造施工存在工艺适配性不足、质量精细化管控缺失、安全防控体系不完善、多方协同管理不到位等问题，极易引发质量通病与安全隐患，影响改造工程品质与居民居住安全。

本文通过系统梳理老旧小区改造工程施工核心难点，深入分析质量安全管理现存短板，针对性提出优化施工组织方案、构建全过程质量管控体系、强化施工现场安全防控、完善多方协同管理、优化适配施工工艺等精细化管理对策，形成一套适配老旧小区改造场景的施工质量安全管理体系。研究表明，只有立足老旧小区特殊施工工况，摒弃粗放式施工与通用化管理模式，推行精细化、适配化、全过程的质量安全管控，才能有效破解老旧小区改造施工难题，杜绝质量安全隐患，提升改造工程建设品质。研究成果可为城市老旧小区更新改造工程施工管理、工艺优化、风险防控提供实操参考，助力城市老旧小区改造工程高质量、安全化推进，切实提升人居环境与城市建设品质。

参考文献

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