农村宅基地盘活利用与土地集约节约路径研究

郑东

身份证：4525**********0079

摘要：在乡村振兴战略纵深推进与国土空间集约管控双重背景下，农村宅基地作为乡村核心建设用地资源，其闲置浪费、布局散乱、利用低效等问题愈发凸显，严重制约乡村土地资源优化配置与城乡融合发展。推进宅基地盘活利用、构建土地集约节约利用体系，是盘活乡村沉睡资产、优化乡村空间布局、缓解耕地保护压力、激活乡村内生动力的关键举措。本文基于宅基地“三权”分置制度框架，系统分析当前农村宅基地利用现状与突出问题，深入剖析资源闲置、利用粗放的深层成因，结合基层改革实践，探索适配乡村发展实际的宅基地盘活模式与土地集约节约发展路径，为深化宅基地制度改革、提升乡村土地资源利用效率、助力乡村高质量发展提供实践参考。

关键词：农村宅基地；盘活利用；土地集约节约；“三权分置”；乡村振兴

一、引言

随着新型城镇化持续推进，大量农村人口向城镇转移定居，农村宅基地闲置化、空心化问题常态化显现，传统粗放式、分散化的宅基地利用模式已难以适配新时代国土空间治理与乡村建设要求。宅基地作为农户专属保障性建设用地，兼具居住保障、资产增值、空间承载多重价值，是乡村最具潜力的存量土地资源。当前，国家高度重视土地集约节约利用，明确要求盘活农村存量建设用地、优化乡村土地布局、提升土地资源配置效率。但基层实践中，受产权机制、流转体系、思想观念、配套政策等多重因素影响，宅基地盘活程度有限、利用模式单一、集约水平偏低，资源错配与浪费问题突出。在此背景下，系统研究宅基地盘活利用路径，构建科学化、规范化、市场化的土地集约节约利用体系，对释放乡村土地资产价值、优化城乡土地资源配置、夯实乡村振兴土地支撑具有重要的现实意义。

二、农村宅基地利用现状与突出问题

结合当前农村土地利用实际，现阶段宅基地管理与利用主要存在四大共性问题，成为制约土地集约节约利用的核心瓶颈。

一是宅基地闲置类型多元，资源浪费问题突出。当前农村宅基地闲置主要分为长期空心闲置、季节性闲置、批而未建闲置、一户多宅超标闲置四类。大量进城落户农户宅基地长期空置，部分老旧宅基地房屋坍塌废弃，同时部分村庄存在无序建房、超占面积、零散建房现象，导致土地资源碎片化闲置，无法形成规模化利用效益，存量土地资源严重浪费。

二是布局散乱无序，集约利用水平偏低。多数农村宅基地建设缺乏统一规划，农户建房随意选址、零散分布，村庄建设用地布局杂乱，基础设施配套难度大、利用效率低。零散的宅基地布局难以适配规模化产业发展、乡村连片整治、美丽乡村建设需求，土地集约利用程度不足，严重制约乡村空间提质升级。

三是流转机制不完善，盘活渠道较为狭窄。受传统宅基地产权认知、政策限制、交易平台缺失影响，农村宅基地流转范围有限、交易流程不规范、市场化程度较低。农户普遍存在不愿流转、不敢流转、不懂流转的现状，宅基地资产属性难以激活，仅能依靠自主闲置、私下流转等低效方式利用，无法实现资源最优配置。

四是管理制度不精细，监管整治力度不足。基层宅基地日常监管体系不完善，对一户多宅、超占面积、闲置废弃、违规搭建等问题排查整治不及时。同时缺乏常态化的闲置宅基地动态摸排、分类管控、盘活激励机制，导致闲置资源长期沉淀，盘活整治工作难以常态化、系统化推进。

三、农村宅基地低效利用的成因分析

从制度、市场、人文、管理多维度剖析，宅基地粗放利用、盘活困难的成因具备综合性特征。其一，产权认知固化，保障属性大于资产属性。长期以来农户将宅基地视为专属保障资产，存在“占地为安”的传统观念，即便长期闲置也不愿主动退出或流转，主观制约资源盘活。其二，“三权分置”落地不充分，经营权流转机制不完善。资格权、使用权、所有权权责划分虽已明确，但基层缺乏细化的流转细则、退出补偿标准、权益保障机制，市场化流转缺乏制度支撑。其三，规划引领缺失，村庄建设管控滞后。部分乡村缺乏科学的建设用地规划，建房管控宽松，导致无序建设、零散布局，土地集约利用先天不足。其四，市场化载体缺失，盘活模式单一。多数乡村未搭建统一的产权交易平台，社会资本参与宅基地盘活渠道不畅，盘活形式局限于简单租赁，产业化、多元化盘活模式尚未形成。

四、农村宅基地盘活利用与土地集约节约发展路径

立足乡村发展实际，结合宅基地制度改革要求，针对性构建“规划引领、分类盘活、市场赋能、制度保障”的集约节约利用路径，全面激活乡村土地资源价值。

第一，强化规划统筹，优化宅基地空间布局。以县域国土空间规划、村庄规划为依托，梳理村庄建设用地边界，整治零散宅基地、废弃宅基地，推进村庄建设用地连片整合、规整优化。严控新增宅基地审批，杜绝无序建房、超占建房，从源头遏制土地粗放利用。对零散分布的闲置宅基地进行统一收储、连片整治，整合为连片建设用地或复垦耕地，提升土地规模化、集约化利用水平。

第二，推行分类施策，精准盘活闲置宅基地。针对不同闲置类型制定差异化盘活策略：对长期废弃、坍塌宅基地，实施复垦复绿，转化为耕地、林地或公共绿化用地，提升土地生态价值；对季节性闲置、空置农房，通过村集体统一整合，采用租赁、托管等模式，发展乡村民宿、庭院经济、乡村作坊；对一户多宅、超占宅基地，落实有偿退出、有偿使用制度，引导农户自愿退出超标面积，实现资源回收再利用；对区位优势较好的闲置宅基地，联动乡村产业发展，打造乡村文旅、便民服务、村级产业配套载体，实现资源产业化盘活。

第三，健全市场机制，激活宅基地资产价值。搭建村级统筹、镇级交易的农村产权交易平台，规范宅基地使用权流转流程、交易标准、权益条款，打通农户、村集体、社会资本对接渠道。完善宅基地流转激励机制，保障流转农户合法权益，破除农户流转顾虑。积极引入社会资本参与宅基地盘活改造，推广“集体整合+企业运营+农户分红”模式，实现资源变资产、资产变收益，提升土地利用经济效益。

第四，完善制度保障，构建长效集约管控体系。建立闲置宅基地动态摸排台账，常态化更新闲置类型、闲置面积、利用现状，实现精准管控、动态治理。细化宅基地“三权分置”落地细则，明确使用权流转、有偿退出、收益分配标准，规范基层管理流程。同时将宅基地集约节约利用纳入乡村治理考核，强化基层监管责任，严控土地闲置浪费、违规建设，形成常态化、规范化管控格局。

五、结语

农村宅基地盘活利用与土地集约节约发展，是破解乡村土地资源浪费、优化乡村空间布局、激活乡村发展活力的核心抓手，也是落实耕地保护政策、推进国土空间精细化治理、助力乡村振兴的重要路径。当前农村宅基地仍存在闲置突出、布局散乱、流转不畅、利用粗放等现实问题，需要依托规划引领、分类盘活、市场赋能、制度保障的多元路径，持续推进宅基地资源整合、高效利用、规范管控。未来，需持续深化宅基地制度改革，立足乡村实际创新盘活模式，完善土地集约节约利用机制，最大限度释放乡村存量土地资源价值，推动乡村土地资源从粗放闲置向集约高效、多元增值转型，为城乡融合发展、乡村高质量振兴提供坚实的土地资源保障。

参考文献

[1]李明杰.农村宅基地盘活利用模式研究[D].沈阳农业大学,2025.

[2]刘晓荣.基于“三圈理论”的农村闲置宅基地盘活利用模式及政策建议[D].甘肃农业大学,2025.

[3]赵爽.崇州市闲置宅基地盘活利用的问题与对策研究[D].四川农业大学,2025.

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