城市更新改造项目工程管理难点与提质增效路径研究

吴思磊

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四川成事工程项目管理有限公司

摘要：随着我国城镇化进入存量提质新阶段，城市更新改造已成为完善城市功能、改善人居环境、盘活存量资源的核心抓手。以成都为代表的超大城市，城市更新已进入法治化、片区统筹、文旅客群融合的内涵发展阶段，不再局限于简单修缮翻新，转向完整社区营造、历史文脉保护、“金角银边”空间活化与城中村综合改造并行推进。相比新建工程，城市更新改造项目有场地受限、管线复杂、业态多元、施工扰民风险高、协调主体多等特征，工程管理难度远大于传统新建项目。本文结合城市更新项目施工特点，立足成都公园城市建设背景下的更新实践，梳理工程管理突出难点，从前期策划、现场管控、协同机制、质量安全、全过程管控等方面提出提质增效路径，为城市更新改造项目规范化、精细化、高效化管理提供实践参考。

关键词：城市更新；改造项目；工程管理；施工难点；提质增效；成都实践

一、引言

我国城市发展已进入存量提质改造与结构优化阶段，各类城市更新项目持续落地。成都作为全国城市更新试点城市，依托《成都市城市更新条例》，坚持“留改优先、审慎大拆大建”，统筹各类改造，兼顾多重目标，追求综合建设目标。城市更新多为原址原位施工，施工条件复杂，约束条件多，关注度高，工程管理需兼顾多方面要求，传统管理模式无法适配精细化要求，易产生各类问题。因此，识别管理难点，构建精细化管理体系，契合成都城市更新发展趋势，是实现项目提质增效、提升城市宜居品质的关键。

二、城市更新改造项目核心工程管理难点

2.1 施工场地受限，现场作业条件复杂

城市更新项目多位于建成城区，施工场地狭小，大型机械进场、材料堆放受限，无法按标准化布置施工。成都中心城区更新项目多紧邻民居、商铺与市政道路，人流车流密集，施工窗口受限，多为错峰分段施工，工序交叉多、作业面分散，施工组织难度大，易出现工序冲突、效率低下、管理混乱等问题。

2.2 地下管线繁杂，施工风险隐患突出

老旧城区地下管线铺设时间久，原始资料缺失，管线走向不明、交错叠加，布局混乱。成都老城片区管线档案不全问题突出，施工开挖作业极易误碰管线，引发各类突发事故，既造成工程返工，又影响居民生活，存在极大安全与民生风险。

2.3 参建主体多元，多方协同难度较大

城市更新项目涉及多方主体，协调链条长、沟通难度大。成都片区更新项目同步叠加多重改造任务，专业内容交叉，不同单位施工时序、标准、进度不统一，易出现重复施工、相互干扰、工序脱节等问题。同时居民诉求多元，施工相关问题易引发投诉，民生协调压力大，制约工程进度与现场管控。

2.4 质量安全与文明施工管控压力大

城市更新改造多为零星分段点状施工，标准化程度低，隐蔽工程多、细部工艺繁杂，质量管控难度高于新建工程。成都更新项目对历史风貌复原、新旧衔接工艺有更高要求，进一步提升了管控难度。同时城区施工安全风险集中，隐患隐蔽性强，且文明施工、环保管控标准严格，增加了精细化管理压力。

2.5 进度投资可控性弱，变更签证频发

老旧城区未知风险多，前期摸排无法完全掌握隐蔽工程与现场工况，施工中突发问题多，设计变更、现场签证频繁。成都老城更新还常遭遇建筑历史遗留手续、既有建筑结构不确定等问题，各类突发调整导致施工计划频繁变动，工期难以精准把控，同时临时工程整改工程增多，易出现工程量核算不规范、成本管控粗放等问题，造成投资超支，难以保障项目经济效益。

三、城市更新改造项目工程管理提质增效路径

3.1 深化前期摸排策划，夯实施工基础

坚持策划先行、源头管控，施工前开展全方位现场摸排，结合管线探测、图纸核查、现场调研，精准摸清地下管线、构筑物、原有设施分布情况，建立存量设施台账。对标成都片区统筹更新理念，结合狭小场地、城区施工特点，科学编制专项施工组织设计，优化场地布置、机械路线、材料堆放方案，推行分段分区、流水施工模式。提前对接各权属单位、社区与居民，梳理施工制约因素，兼顾风貌保护、民生诉求、业态规划多重目标，提前预判施工风险，优化施工时序，从源头减少施工阻碍与突发问题。

3.2 优化现场精细化管控，规范施工秩序

针对城区施工特点，推行精细化现场管理。严格落实分区施工、封闭围挡、扬尘覆盖、湿法作业、夜间降噪等文明施工措施，最大限度降低施工扰民影响。规范材料进场、堆放、转运管理，合理调配机械设备，减少场地占用。强化关键工序、隐蔽工程旁站管控，针对成都历史街区、老旧建筑修缮的特殊工艺，严格落实工序验收制度，细化细部施工工艺，兼顾建筑风貌复原与结构安全，杜绝质量缺陷与返工问题，全面提升改造工程施工品质。

3.3 健全多方协同机制，凝聚管控合力

建立建设单位牵头，施工、监理、各权属单位、社区联动的常态化协同机制，定期召开专题协调会议，统筹各专业施工时序，避免交叉干扰、重复施工。借鉴成都城市更新公众参与实践，搭建居民沟通渠道，及时公示施工计划、工期安排、降噪防尘措施，积极回应群众诉求，吸纳居民对院落、公共空间改造的合理意见，及时化解施工矛盾。明确各单位职责分工，统一施工标准、进度节点，实现各专业同步推进、无缝衔接，提升整体施工效率。

3.4 强化质量安全与文明施工闭环管理

构建全过程质量安全管控体系，重点强化管线保护、临时用电、机械作业、高空作业等高危环节管控，落实风险分级管控与隐患闭环治理。针对老旧工程改造特点，细化老旧结构拆除、新旧衔接、管线接驳、历史建筑修缮等专项工艺管控，杜绝结构安全隐患。严格落实城区文明施工标准，常态化开展扬尘、噪音、渣土运输专项管控，打造安全、规范、文明的城市更新施工现场。

3.5 严控变更签证，实现进度投资动态管控

建立动态进度管控机制，结合城区施工窗口期灵活调整施工计划，抢抓有利施工时段，合理调配施工力量，保障工期平稳推进。规范变更签证全过程管理，严格变更审批流程，核实变更真实性、必要性，完善影像、台账、资料留存，杜绝不合理签证、虚增工程量问题。定期开展进度、成本复盘分析，及时纠偏管控偏差，适配成都片区更新项目多目标投资约束，实现进度与投资双向可控。

四、结语

城市更新改造项目场地受限、管线复杂、协同难度大、管控标准高，传统工程管理模式难以适配存量改造工程需求。在成都走向片区统筹、法治赋能、人文共建的城市更新趋势下，更新早已不是简单修修补补，而是兼顾安全底线、民生福祉、历史文脉、产业场景的系统性工程。新时代城市更新工程管理需坚持精细化、人本化、系统化管理理念，平衡工程建设、民生保障、安全管控与品质提升，打造高质量城市更新精品工程，持续优化城市功能、提升人居环境、助力城市高质量发展。

参考文献

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